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Para los Niños

Imagen del logo de los niños 
 
Introducción a la Iniciativa de Desarrollo de Tierras del CUHSD
 

El Distrito Escolar Secundario Campbell Union se esfuerza por brindar a cada estudiante una educación de calidad con la mayor consideración por la equidad, la excelencia, la oportunidad y el compromiso. En un esfuerzo por aumentar los recursos financieros para los estudiantes, el Distrito ha presentado una Iniciativa de Desarrollo de Tierras que construye un futuro más brillante "Para los Niños (For the Kids)".

 

En la primavera de 2018, el Distrito le pidió a la Ciudad de San José que enmendara el Plan General de la Ciudad en relación a una parcela de terreno propiedad del CUHSD, para permitir el desarrollo de uso mixto que incluía proyectos comerciales y residenciales. El 11 de diciembre de 2018, el Ayuntamiento de San José votó por unanimidad aprobar la solicitud de enmienda al Plan General del Distrito.

 
"En un momento en que las propuestas locales de uso de la tierra muy a menudo han fallado en reflejar las necesidades y los deseos de los residentes del área, queremos involucrar a la comunidad siendo abiertos y directos. Nada menos sería aceptable para nosotros, porque tenemos el honor y responsabilidad de educar a sus hijos, y no podemos hacerlo sin su confianza." - Dr. Robert Bravo, Superintendente
EL PROBLEMA:  Gastos que se incrementan más rápido que los ingresos
 
Los Fideicomisarios del Distrito Escolar Secundario Campbell Union se toman muy en serio su papel de administradores de fondos públicos. Esto incluye garantizar que cada activo del distrito se maximice para el logro estudiantil. A pesar de la recuperación económica de California desde la última recesión, los distritos escolares de todo el estado están tomando decisiones difíciles al planear aumentos dramáticos en los costos de jubilación para sus empleados. Estos aumentos son necesarios para garantizar que el sistema estatal de jubilación de maestros, CALSTRS y el sistema de jubilación de empleados públicos, CALPERS, estén suficientemente financiados, en particular porque los maestros no reciben Seguro Social. Como se indicó en un artículo de Mercury News reciente, "los distritos asumieron la mayor parte de esos nuevos costos, con pagos que aumentaron del 8% de su nómina en 2013 al 19% para 2020". Por lo tanto, estos costos se habrán duplicado con creces en una década. Además, el aumento de los gastos de atención médica y la pérdida de fondos estatales para la Educación Técnica Profesional (CTE por sus siglas en inglés) están afectando el fondo general del CUHSD.
 
Aportes de CALSTRS y CALPERS - Debajo: Sistema de Jubilación de Maestros Estatales - CALSTRS, y Sistema de Jubilación de Empleados Publicos - CALPERS
En 2014, el estado de California ordenó que todos los distritos escolares aumentaran los aportes de jubilación,
que se duplicarán o más en una década.
 
 
LA SOLUCIÓN:  Generación de ingresos a través de la reurbanización de la tierra
 
En 2016, reconociendo que los gastos aumentaban más rápido que los ingresos, el CUHSD comenzó una evaluación holística de los 244 acres de propiedad que posee el Distrito para encontrar oportunidades de generar ingresos para compensar el déficit presupuestario estructural que se aproxima. La firma consultora, Terra Realty Advisors, fue designada por contrato para analizar las propiedades del distrito para evaluar el potencial de generación de ingresos. Nuestros principios rectores para este proyecto fueron simples:
 
  • Ser un buen vecino de quienes viven cerca de nuestra propiedad;
  • Mantener la fidelidad al Plan General de la Ciudad; y
  • Generar tantos ingresos sin restricciones/continuos como sea posible.
 
Imagen de la Iniciativa de Tierras Desarrollo Cronología de eventos
 
 
LA PROPUESTA:  Iniciativa de Desarrollo de la Tierra 'Para los Niños'
 
Nuestra evaluación holística de las propiedades del distrito nos llevó al sitio de la oficina del distrito de 12 acres. Este sitio es un remanente de la venta de Camden High School que explica su forma extraña.

 

Mapa aéreo que muestra el uso actual de la tierra de CUHSD entre Camden y Union Avenues

Actual uso de la tierra

Academia Post-Secundaria de Camden, Patio de Mantenimiento, Oficina del Distrito

 

Reconociendo que la designación actual del Plan General de Público/Cuasi Público (PQP) del sitio tiene la intención de mantener el inventario de tierras de empleo de la Ciudad de San José, el CUHSD buscó desarrolladores comerciales para todo el sitio de 12 acres para mantener la fidelidad con el Plan General de la Ciudad.

Con la guía de nuestros asesores inmobiliarios, el distrito buscó socios de desarrollo comercial que proporcionaran usos comerciales que los vecindarios circundantes encontraran beneficiosos. En particular, el distrito buscó usos comerciales que no afectaran significativamente el tránsito, el ruido, la calidad de vida y el valor de la propiedad.

Determinamos que los socios de desarrollo comercial de depósitos personales e instalaciones para ancianos/guardería infantil para cada uno de los lotes en los extremos de la propiedad eran los mejores usos comerciales para el sitio. Sin embargo, durante un período de casi 18 meses, el distrito no pudo encontrar ningún desarrollador, incluidos los socios de desarrollo para las dos partes frontales del sitio, que estuvieran interesados en desarrollar los seis acres del medio del sitio.  Nuestros consultores de bienes raíces nos ayudaron a concluir que no hay una demanda de mercado para el desarrollo comercial de estos seis acres largos y estrechos porque están enclavados entre dos barrios residenciales sin visibilidad desde la calle. Las condiciones que hacen que esta parte del sitio no sea deseable para el desarrollo comercial no cambiarán con el tiempo. El CUHSD determinó que el siguiente mejor uso del terreno sería un Barrio Residencial (RN).

 

Imagen aérea del uso de suelo propuesto de la propiedad CUHSD entre Camden y Union Avenues

Uso propuesto del terreno

Depósitos personales (arrendamiento de la tierra), Casas (intercambio de la tierra para la nueva oficina del Distrito),

Instalación para ancianos y Guardería infantil (arrendamiento de la tierra)

Para mantener uno de nuestros principios rectores de "ser un buen vecino", buscamos una solución de desarrollo residencial para cumplir con el carácter de vecindario existente, tal como se define por la densidad, el tamaño del lote, la orientación y la forma.

Con respecto a la participación de la comunidad, el CUHSD procuró que la comunidad hiciera el viaje con nosotros para comprender por qué estamos dando este paso y para asegurarnos de que no haya sorpresas por los requisitos del proceso de enmienda del Plan General, como los letreros de desarrollo a publicar en la propiedad. El CUHSD llevó a cabo varias reuniones comunitarias para los residentes que viven a menos de 1500 pies del proyecto, y asistió a reuniones comunitarias con el Cambrian Community Council, Friends of Cambrian Park Plaza, Branham PTSA, Leigh Home & School Club, Del Mar PTSA, Prospect PTSA, y Westmont PTSA para obtener comentarios sobre la propuesta de desarrollo de uso mixto. Hubo un apoyo comunitario abrumador para este proyecto con 1265 cartas de apoyo firmadas y no hubo oposición organizada.

El proyecto también crea más terrenos de empleo para la Ciudad de San José, dado que el uso comercial identificado en Union y Camden duplicará los empleos actuales en el sitio. Además, este sitio de 12 acres se agregará al padrón de contribuyentes del impuesto a la propiedad, por primera vez, generando ingresos adicionales para el condado, la ciudad y el distrito escolar.

Para implementar la propuesta de desarrollo de uso mixto, los miembros del personal del Distrito presentaron a la Ciudad de San José una solicitud de enmienda al Plan General  solicitando que los 3.28 acres en la fachada de Camden se rezonificaran de PQP a Comercial Industrial Comercial (CIC) y que los 6 acres en la sección intermedia estrecha, se rezonificaran de PQP a RN. El 11 de diciembre, el Concejo Municipal de San José votó por unanimidad aprobar la enmienda al Plan General del Distrito.

Con la aprobación de la enmienda del Plan General, los terrenos residenciales se intercambiarán por la propiedad del complejo Heritage Village Office cerca del centro de Campbell, lo que permitirá a la oficina del distrito trasladarse con espacio de sobra, y proporcionar ingresos inmediatos por arrendamiento de inquilinos. Las partes frontales de la propiedad están proyectadas para convertirse en contratos de arrendamiento por tierra de 66 años. Entre todos los arrendamientos y los ingresos por inquilino, el CUHSD espera recibir de $1M a $1.5M en ingresos anuales SIN RESTRICCIONES para el fondo general sin aumentar los impuestos. Esto equivale a más de $100M durante el período de 66 años. Además, el CUHSD conservará la propiedad de los bienes arrendados y, al final del contrato de arrendamiento, será el propietario de los edificios que nuestros socios de desarrollo construyan.

 

Imagen de las oficinas en Heritage Village - exterior del edificio

Las oficinas en Heritage Village

 
EL PROCESO DE APROBACIÓN DE LA ENMIENDA AL PLAN GENERAL
 
Hay varios pasos que se requieren cuando se envía a la Ciudad de San José una solicitud de enmienda al Plan General. La aprobación de la enmienda al Plan General es el primero de muchos pasos en la Iniciativa de Desarrollo de la Tierra de Para los Niños. A continuación se describe el proceso de enmienda al Plan General:
 
 I. Señalización de avisos públicos
 

Fecha: 30 de mayo de 2018

Acción: Carteles publicados en Camden y Union Avenues

 

Imagen del letrero de la Propuesta de Desarrollo de la Ciudad de San José publicado en Camden & Union Avenues

 
Para información en español acerca de esta solicitud, comuníquese con Jennifer Provedor al 408-793-4100
e índique el número de proyecto GP18-004.
 
 II. Reunión de información pública organizada por la ciudad de San José
 

Feche: 2 de agosto de 2018

Hora: 6pm

Lugar: Camden Community Center

Invitados: Los residentes que viven a menos de 1,500 pies de la propiedad fueron invitados por correo

Asistentes: Aproximadamente 31 asistentes  

 

La iniciativa de desarrollo de la tierra fue bien recibida.

 

 III. Audiencia de la Comisión de Planificación
 

Feche: 7 de noviembre de 2018

Hora: 6:30pm

Lugar: San Jose City Council Chambers

 

La Comisión de Planificación votó 4 a 1 para recomendar al Concejo Municipal que se apruebe la solicitud de enmienda al Plan General del Distrito. La Comisión de Planificación observó que en la solicitud del CUHSD, la compatibilidad con el vecindario circundante tenía prioridad sobre la viabilidad económica. Los Comisionados de Planificación también quedaron impresionados por el abrumador apoyo de la comunidad al proyecto. Obtenga más información sobre la Comisión de Planificación visite www.sanjoseca.gov/index.aspx?NID=1764. 

 

 IV.  Reunión del Concejo Municipal

 

Feche: 11 de diciembre de 2018

Hora: 6:00PM

Lugar: San Jose City Council Chambers

 

Los miembros del Concejo Municipal votaron por unanimidad aprobar la enmienda al Plan General del Distrito.

 
PRÓXIMOS PASOS A LA APROBACIÓN DE LA ENMIENDA DEL PLAN GENERAL
 
A continuación se detalla una cronología estimada de los eventos.
  • Feb 2019: El Acuerdo de Intercambio con Robson Homes y los Contratos de Arrendamiento de Tierra con Toenisketter Development y Silverado Memory Care, están finalizados y aprobados por la Junta.
  • Feb/Marzo 2019: Robson Homes prepara y presenta para la rezonificación y la aprobación el Mapa provisional a la Ciudad de San José.
  • Marzo 2019: Toeniskoetter Development prepara el plan para los depósitos personales y lo envía a la Ciudad de San José, junto con una solicitud de rezonificación.
  • Marzo 2019: El CUHSD y los socios de desarrollo trabajan en el procesamiento de un Mapa de parcelas con la Ciudad de San José para subdividir las tierras.
  • Abril 2019: Silverado & Montessori presentan planes (o planos) a la ciudad de San José para desarrollar sus parcelas.
  • Feb 2019: El CUHSD comienza la transacción para adquirir el Heritage Village Office Complex.
  • Septiembre 2019: Cierre Preliminar del Fideicomiso. El cierre probable del Fideicomiso sería para el 12-31-19 o 1º Trimestre de 2020.
  • T2 2020:  Inicio de la construcción en el acceso por carretera, demo, etc.
  • T1 2020:  El Distrito se muda a Heritage Village Office.
 
PREGUNTAS FRECUENTES
 
Puede ponerse en contacto con Sarah Kennedy a skennedy@cuhsd.org si tiene alguna pregunta adicional.
 
 1. ¿Qué motivó a la Junta a crear una propuesta de desarrollo de tierras?
 
La necesidad de generar ingresos continuos sin restricciones para compensar los costos crecientes que afectan a los distritos escolares en todo el estado, incluidas los aportes a los programas estatales de pensiones y la atención médica, que están aumentando a una tasa exponencial.
 
 2. ¿Cómo puede el CUHSD aumentar los ingresos?
 
Por ley, los distritos escolares están restringidos a los siguientes mecanismos para mejorar los ingresos:
 
  • Cobro de cuotas de acuerdo con la Ley del Centro Cívico para el uso comunitario de las instalaciones escolares;
  • Arrendamiento de propiedades no utilizadas;
  • Cobro de un impuesto predial que debe ser aprobado por una mayoría de dos tercios de los votantes; y
  • Recaudación de fondos a través de una fundación educativa.
 
 3. ¿Cómo identificó el CUHSD esta oportunidad?
 

En septiembre de 2016, la Junta ordenó que el Distrito iniciara un estudio de nuestro potencial para generar ingresos continuos y sin restricciones de una variedad de fuentes. Se llegó a la conclusión de que el Distrito posee una franja de terreno de forma extraña y actualmente casi sin utilizar que podría ser replanteada para servir mejor a las necesidades de los estudiantes.

 

 4. ¿Por qué este terreno?
 
  • El Distrito actualmente usa el terreno para albergar nuestra oficina de distrito, lote de autobuses, patio de mantenimiento y la Academia Post-Secundaria de Camden.
  • Esta es una ubicación provisional para la Academia Post-Secundaria de Camden y el análisis de dónde y cuándo se trasladará este programa ya está en marcha.
  • El año pasado, el CUHSD implementó un plan para descentralizar las operaciones de mantenimiento a los emplazamientos de las escuelas, reduciendo en gran medida las necesidades de un patio de mantenimiento centralizado.
  • El terreno es una franja incómodamente estrecha que se ensancha en cada extremo y separa dos vecindarios de viviendas unifamiliares. El valor de esta tierra es alto, mientras que su forma hace que su utilización potencial para el aprendizaje de los estudiantes sea muy baja.

 

 5. ¿Qué pasará con la Oficina del Distrito?
 
Si la porción estrecha del terreno se rezonifica con éxito a RN, el Distrito cambiará ese terreno por el Heritage Office Complex en la esquina de Winchester y Campbell Avenue. Tiene la capacidad de albergar nuestras operaciones y aún así generar ingresos por arrendamiento considerables, ya que ya tiene inquilinos existentes.
 
 6. ¿Qué pasará con la Academia Post-Secundaria Camden?
 

Antes de identificar este sitio para proporcionar ingresos continuos, el Distrito ya había hecho planes para actualizar y reubicar este programa en diferentes ubicaciones debido a la posibilidad de brindar un mejor servicio a los estudiantes. La nueva ubicación no ha sido determinada.

 

 7. ¿Dónde se guardarán los autobuses escolares?
 
El CUHSD está buscando entre muchas opciones diferentes. En este momento, no se ha determinado dónde se guardarán los autobuses escolares. Cuando el personal de las instalaciones haya completado su evaluación y esté listo para hacer recomendaciones, el CUHSD llevará a cabo reuniones comunitarias para obtener comentarios antes de cualquier recomendación final a la Junta.
 
 8. ¿Cómo generará el CUHSD ingresos de los dos terrenos más amplios en cada extremo de la propiedad?
 
El CUHSD firmará un contrato de arrendamiento de tierra de 66 años con nuestros socios de desarrollo seleccionados. Los pagos por arrendamiento se consideran ingresos SIN RESTRICCIÓN para el fondo general. Hay incrementos en los pagos de arrendamiento incorporados en el contrato de arrendamiento a lo largo del tiempo. Al firmar un contrato de arrendamiento de tierra, el CUHSD mantiene la propiedad de la tierra. Al final del plazo del arrendamiento, el CUHSD tomará posesión de todos los edificios y las mejoras realizadas por los socios de desarrollo.
 
 9. ¿Qué consideraciones han guiado a la Junta en la creación de esta iniciativa?
 
La Junta, como administradora fiscal del Distrito, quiere garantizar que todo el uso de la tierra en este sitio cumpla con el objetivo de maximizar los ingresos sin afectar negativamente al vecindario existente con respecto a:
 
  • Tránsito;
  • Inscripción escolar;
  • Servicios públicos como bomberos y policía;
  • Altura de las edificaciones y vista de paisajes; y
  • Valores de las propiedades de los propietarios circundantes.

 

 10. ¿Qué es la "zonificación"? ¿Qué es un Plan "General"?
 
  • “Zonificación” es el proceso de dividir la tierra en zonas dentro de las cuales se permiten o prohíben ciertos usos de la tierra. Por ejemplo, las casas no se pueden construir en terrenos zonificados para edificios comerciales.
  • Un Plan “General” es una guía de planificación amplia que expresa los objetivos de desarrollo futuros de una ciudad. Debe expresar la visión, las metas y los objetivos de la ciudad teniendo en cuenta ocho elementos diferentes: uso de la tierra, viviendas, circulación, conservación, ruido, seguridad, espacios abiertos y justicia ambiental.

 

 11. ¿Cuál es la zonificación del terreno identificado?
 
Actualmente el terreno tiene una designación de Plan General de PQP (Público Cuasi Público). Es una designación de uso de la tierra que la Ciudad de San José usa para "proteger" la tierra para uso público. La zonificación PQP incluye usos permitidos tales como escuelas, colegios, patios de empresas, refugios para personas sin hogar, bibliotecas, estaciones de bomberos, instalaciones de tratamiento de agua, centros de convenciones y auditorios, museos, hospitales, oficinas gubernamentales y aeropuertos.
 
Para implementar nuestra propuesta de desarrollo de uso mixto, nuestra solicitud de enmienda al Plan General solicita que una parte del terreno se rezonifique a CIC para permitir el desarrollo de los depósitos personales y RN para habilitar las viviendas residenciales. El terreno donde actualmente reside la Oficina del Distrito se mantendrá en PQP porque el desarrollo de la instalación para ancianos y de guardería propuesto es uso de las tierra permitido bajo la zonificación PQP.
 
 12. ¿Qué pasos ha dado la Junta hasta la fecha?
 
  • La Junta inició una evaluación holística de todas las propiedades del CUHSD para determinar oportunidades para aumentar los ingresos sin restricción.
  • Se creó una propuesta integral de desarrollo de suelo de uso mixto.
  • Los socios de desarrollo fueron seleccionados mediante un exhaustivo proceso de licitación competitiva. Las Cartas de Intención en las que constan por escrito los términos acordados del desarrollo fueron ratificadas por la Junta.
  • Se presentó una solicitud para enmendar el Plan General de la Ciudad de San José para adaptarlo a la propuesta de desarrollo de uso mixto.
  • Se han realizado reuniones comunitarias para informar a la comunidad, obtener comentarios sobre la propuesta y asegurar el apoyo de la comunidad.
  • El CUHSD ha recibido cerca de 900 cartas de apoyo de miembros de la comunidad. No hay oposición organizada a esta propuesta.
  • La propuesta ha sido respaldada por una docena de líderes comunitarios que la han calificado de "desarrollo inteligente" y han complementado las actividades de divulgación comunitaria del CUHSD.
  • En la reunión de la Comisión de Planificación de la Ciudad de San José del 7 de noviembre de 2018, la Comisión votó recomendar al Concejo Municipal la aprobación de nuestra solicitud de enmienda al Plan General.
  • En la reunión del Concejo de la Ciudad de San José del 11 de diciembre de 2018, los miembros del Concejo de la ciudad votaron por unanimidad aprobar la solicitud de enmienda al Plan General del Distrito.
  
 RECURSOS 
 
1) Para mantenerse informado sobre la Iniciativa de Desarrollo de Tierras del Distrito, regístrese en nuestra lista de correo o asista a una reunión de la comunidad local:
 
 

2) Consulte la presentación sobre el presupuesto del Dr. Bravo en septiembre de 2018, a continuación.

3) Consulte la Revisión del presupuesto integral de School Services of California, Inc., (SSC) para el Distrito Escolar Secundario Campbell Union, a continuación.
 
Imagen de la Construyendo un futuro más brillante en el Distrito Escolar Secundario Campbell Union - 2018